امروزه معاملات ملکی و خرید و فروش آپارتمان‌ ها ، منازل ویلایی و زمین از رونق فراوانی برخوردار است . افزایش قیمت این املاک نه تنها باعث رکود خرید و فروش آنها نمی‌ شود ، بلکه افراد به دید نوعی سرمایه‌ گذاری نیز به آن ها نگاه می‌ کنند . یکی از مسائلی که ، ممکن است افراد به هنگام خرید و فروش زمین با آن مواجه شوند ، مسئله کاربری زمین است . کاربری زمین به نوع استفاده از زمین گفته می‌ شود . در این مقال در نظر داریم تا ، انواع کاربری زمین را ، بررسی نماییم . کاربری زمین به چه معنی است ؟ انواع کاربری زمین متفاوت می باشد . این که چطور انسان ها از زمین استفاده می کنند و بهره وری ایشان از زمین چگونه است ، را تحت عنوان کاربری زمین می شناسیم . به هنگام مشخص نمودن نوع کاربری زمین ها ، نوع پراکندگی و همچنین ، فعالیت های شهری بر اساس برخی مطالعات خاص صورت می گیرد . به طور کلی ، تعیین روش و چگونگی استفاده از زمین و به کار گرفتن آن را ، کاربری زمین می نامند . یکی از موارد بسیار مهم و کلیدی به هنگام خرید و فروش قطعات زمین ، کاربری زمین می باشد . انواع کاربری زمین به چند دسته تقسیم می شود که ، در بخش های بعدی به طور مفصل به توضیح آن ها خواهیم پرداخت . بیشتر بخوانید: نحوه محاسبه متراژ بالکن در سند انواع مختلف کاربری زمین کدام است ؟ اصولاً کاربری زمین به چند دسته تقسیم می‌ شود . این نوع تقسیم بندی ها ، با توجه به کاربرد و نوع استفاده از زمین‌ ها ، صورت گرفته است . به منظور دسته‌ بندی انواع کاربری زمین مطالعاتی بر روی زمین‌ ها صورت گرفته است . در ادامه با انواع دسته‌ بندی های این نوع کاربری‌ های زمین مطالبی ارائه شده است ؛ زمین های با کاربری مسکونی نوع کاربری زمین مسکونی به جهت سکونت افراد می‌ باشد . این نوع زمین‌ ها معمولاً درون سطح شهر قرار دارند . زمین‌ های با کاربری مسکونی به چندین دسته تقسیم می‌شوند . تقسیم بندی زمین‌ های با کاربری مسکونی به چند نوع آپارتمانی ، زمین مسکونی و همچنین ، ویلایی تقسیم می شود . زمین‌ های با کاربری مسکونی از نوع آپارتمانی ، معمولاً دارای آپارتمان و یا برج هایی به صورت چند طبقه و دارای چند واحد هستند . اما ، زمین های با کاربری ویلایی تنها شامل یک دستگاه منزل به همراه حیاط و مستقل از سایر خانه ها می‌ باشد . منظور از زمین مسکونی زمین‌ هایی است که ، می‌ توان بر روی آن ها خانه ساخت . زمین های با کاربری کشاورزی یکی دیگر از انواع کاربری زمین ، زمین های با کاربری کشاورزی است که ، خود به دو دسته گروه بندی می شود . زمین‌ های داری کاربری کشاورزی مشتمل بر دو دسته زمین‌ های زراعتی و زمین‌ های باغ می باشد . زمین های زراعتی به زمین های نزدیک شهرها و روستاها گفته می شود . این گونه زمین ها به وسیله افزایش جمعیت و به مرور زمان به بافت شهری تبدیل شده اند . معمولا از این گونه زمین های زراعتی جهت کاشت گندم ، انواع صیفی جات ، ذرت و غیره استفاده می شود . زمین های باغ از دیگر انواع کاربری زمین است و به منظور کاشت انواع درختان استفاده می شود . زمین های با کاربری صنعتی این گونه زمین‌ ها مختص احداث کارخانه‌ ها ، کارگاه‌ ها ، شرکت‌ ها و از این دست موارد هستند . محل استقرار این گونه زمین‌ها معمولاً خارج از شهر است و تنها در یک صورت ممکن است به بافت شهری بپیوندند گاهی اوقات ممکن است بافت شهری به ترتیب بزرگتر شده و وسعت آن به محل این زمین‌ها نزدیک شود بنابراین ، این محدوده‌ های زمین‌ های صنعتی با محدوده بافت شهری یکی شده و گاهی اوقات ، شاهد وجود یک محوطه صنعتی بزرگ درون یک شهر می‌ باشیم . اما ، در اکثر مواقع زمین‌ های صنعتی در قالب یک شهرک صنعتی در نزدیکی شهرها قرار گرفته اند . زمین های با کاربری تجاری برخی دیگر از زمین‌ ها مختص کاربری تجاری هستند . از این نوع زمین‌ های با کاربری تجاری ، جهت تاسیس رستوران ها ، فروشگاه‌ ها و فروشگاه های زنجیره‌ ای ، دفاتر خدماتی ، پاساژها ، انواع مال‌ ها و غیره استفاده می‌ شود . لازم به ذکر می‌ باشد ، تنها خرید زمین با کاربری تجاری شرط نمی‌ باشد و جهت ساخت و ساز بر روی این نوع زمین ، شما بایستی مجوز تجاری نیز بگیرید . زمین‌ هایی که ، به طور پیش فرض بر روی آن ها رستوران ، فروشگاه و غیره ساخته شده‌ اند ، نیز دارای کاربری تجاری هستند . زمین های با کاربری ورزشی از دیگر انواع کاربری زمین ها ، زمین با کاربری ورزشی است این نوع کاربری طی سالیان اخیر به انواع دیگر کاربری‌های زمین اضافه شده و معمولاً برای ایجاد و تاسیس ورزشگاه‌ها و استخرهای سرپوشیده و سرباز و از این قبیل موارد استفاده می‌شود امروزه و با به وجود آمدن این نوع کاربری‌ زمین ، ورزشگاه‌ ها تنها دولتی نبوده و شاهد تاسیس ورزشگاه‌ ها و استخرها توسط شرکت‌ های خصوصی و افراد شخصی هستیم . به همین دلیل نوع دیگری از انواع کاربری زمین و به منظور تأسیس اماکن ورزشی خصوصی ، به کاربری های زمین افزوده شده است . زمین های فاقد کاربری در بین تمامی این تقسیمات و انواع کاربری‌ ها ، زمین‌ هایی وجود دارند که ، جزو هیچ کدام از این تقسیم بندی‌ ها نبوده و تنها جزو بافت شهری به شمار می‌ آیند . این گونه زمین‌ ها فاقد هرگونه کاربری هستند . در واقع می توان گفت این بخش از زمین ها درون هیچ یک از انواع کاربری زمین طبقه بندی نمی شوند . به چه علت اطلاع از کاربری زمین حائز اهمیت است ؟ اهمیت شناخت کاربری زمین از جایگاه ویژه ای برخوردار است . با شناخت انواع کاربری‌ های زمین‌ ها ، می‌ توان به حفظ منابع محیط زیست ، حفظ بافت‌ های فرهنگی و تاریخی و همچنین ، محافظت از بافت های طبیعت و شهری کمک شایانی کرد . از دیگر دلایل اهمیت شناخت انواع کاربری زمین ، جلوگیری از کلاهبرداری در معاملات ملکی است . برای مثال ، اگر افراد با کاربری‌ های متفاوت زمین آشنایی داشته باشند ، به هنگام خرید زمین‌ های مسکونی ، افراد کلاهبردار قادر نخواهند بود زمین‌ های با مصارف دیگر را ، در قالب زمین مسکونی به آن ها به فروش برسانند . کلام پایانی شناخت و اطلاع از انواع کاربری زمین بنا به دلایل ارائه شده در این مطلب از اهمیت ویژه ای برخوردار است . گاهی اوقات افراد قصد خرید و فروش زمین‌ها با کاربری‌های به خصوصی را دارند اما عدم آشنایی با کاربری زمین ممکن است دردسرساز باشد در این حالت شما می‌توانید به یک مرجع معتبر و خبره مانند مجموعه آسمان هوم مراجعه نمایید . کارشناسان این مجموعه ، از صفر تا صد خرید زمین راهنمای شما خواهند بود تا ، تجربه خرید امن زمین با کاربری صحیح را ، داشته باشید . جهت کسب مشاوره به کارشناسان این مجموعه مراجعه کنید . بیشتر بخوانید: خرید آپارتمان در دریاچه چیتگر

اغلب اوقات هنگام خرید و فروش املاک ، ملک مورد نظر دارای بالکن و یا تراس است . بالکن و تراس محدوده هایی خارج از محدوده زیر بنای اصلی واحد می باشند . گاهی اوقات این بالکن و تراس مشاع بوده و گاهی اوقات نیز ، مشاع نمی باشند . در هنگام خرید و فروش این گونه املاک نیاز است تا ، مساحت بالکن و تراس محاسبه شود . نحوه محاسبه متراژ بالکن در سند موضوع مورد بحث این مقاله است . در نظر داریم تا ، در این مقال به بررسی این موضوع بپردازیم . همراه ما باشید . بیشتر بخوانید: خرید ملک در دریاچه شهدای خلیچ فارس آیا بالکن جزو مشاعات به شمار می رود ؟   در ابتدای مبحث نحوه محاسبه متراژ بالکن در سند ، مشاع بودن و یا نبودن بالکن را ، بررسی خواهیم نمود . در مقوله مسکن از دو واژه مشاع و مفروزات استفاده می شود . مشاعات یک آپارتمان و یا ساختمان به بخش های از آن ساختمان گفته می شود که ، تمامی ساکنین در آن سهم دارند . آسانسور ، پارکینگ ، راه پله و همچنین ، باغچه از این دست مشاعات یک ساختمان به شمار می روند . اما ، این امر در مورد بالکن اندکی متفاوت است . تعیین مشاع بودن و یا نبودن بالکن نیاز به دقت بیشتری دارد . بالکن مسقف بوده و تفاوت آن با تراس در غیر مسقف و روباز بودن تراس است . در مورد نحوه محاسبه متراژ بالکن در سند در ابتدا باید مشخص نمود که ، بالکن مشاع است یا خیر ؟ بالکن در صورت داشتن سقف و تنها یک راه ورود و خروج از طریق یک واحد ، مشاع نبوده و مالکیت آن به صاحب واحد بر می گردد . مزایای داشتن بالکن و یا تراس برای یک آپارتمان چیست ؟   در ادامه مبحث نحوه محاسبه متراژ بالکن در سند ، ذکر مزایای یک بالکن برای آپارتمان ، خالی از لطف نمی باشد . یک ملک در صورت داشتن بالکن ، دارای مزایایی خواهد بود . در ادامه به برخی از مزایای وجود یک بالکن درون ساختمان اشاره می کنیم ؛ افزایش قیمت ملک : املاک دارای بالکن و تراس از قیمت بیشتری برخوردار می باشند . کاربردی بودن : تراس و بالکن درون آپارتمان برای ساکنین آن محل بسیار مفید و کاربردی می باشد . اتصال فضای داخلی به فضای بیرونی : بالکن ها فضای داخلی آپارتمان را ، به فضای خارجی متصل کرده و امکان تهویه درون خانه را ، فراهم می کنند . با توجه به افزایش شهر نشینی و دوری از فضاهای سبز ، داشتن یک بالکن درون آپارتمان می تواند فرصت تبدیل این مساحت به فضای سبز کوچک و کمک به هوای پاک ، به افراد می دهد . در بخش بعدی از مبحث نحوه محاسبه متراژ بالکن در سند به محاسبه متراژ این قسمت از آپارتمان خواهیم پرداخت . محاسبه متراژ بالکن در سند به چه صورت می باشد ؟   نحوه محاسبه متراژ بالکن در سند به عنوان بخشی از متراژ آپارتمان محاسبه می شود . در صورتی که ، بالکن دارای سقف باشد و متراژ آن در سند ملک ذکر شده باشد ، قیمت بالکن جزوی از قیمت ملک در نظر گرفته شده و محاسبه می گردد . در صورت دیگر ، چنانچه متراژ بالکن درون سند تک برگ ملک ذکر نشده باشد و به عنوان امتیاز و آپشن در نظر گرفته شده باشد ، ملک دچار تغییر قیمت خواهد شد . به طور کلی ، شما می توانید در هنگام خرید ملک دارای بالکن ، نحوه محاسبه متراژ و سایر اطلاعات را ، از مشاورین معتمد مسکن کسب نمایید . نحوه محاسبه متراژ بالکن در سند بستگی به روباز بودن و یا مسقف بودن بالکن دارد . چنانچه ، بالکن دارای عمقی بیشتر از سه متر باشد ، مساحت بالکن محاسبه شده و به متراژ زیر بنا اضافه می گردد . این امر ، در مورد بالکن های با عمق کم تر از سه متر به گونه ای دیگر خواهد بود . برخی از بالکن ها که ، دارای عمق کم تر از سه متر می باشند ، بسته به ساختار و طراحی آن ها ، کل مساحت و یا بخشی از آن به مساحت ملک و زیر بنا افزوده می گردد . بالکن هایی که ، به جز از طریق آپارتمان راه ورودی دیگری دارند ، جزو مشاعات محسوب می شوند . نکات مهم در هنگام محاسبه متراژ بالکن کدامند ؟ علاوه بر ، نحوه محاسبه متراژ بالکن در سند ، توجه به نکات دیگری نیز حایز اهمیت می باشد . به طور کلی ، به منظور انجام محاسبه متراژ آپارتمان ، بالکن و یا تراس نیاز است تا ، به بعضی نکات و موارد توجه ویژه ای مبذول شود . این نکات به شرح زیر هستند ؛   مساحت نورگیر : به هنگام محاسبه متراژ یک ساختمان ، بایستی مساحت نورگیر ها را ، از مساحت آن کسر نمود . زیرا ، نورگیر جزو متراژ ساختمان به شمار نمی رود . تفکیک مشاعات و مفروزات : اولین اقدام از برای محاسبه متراژ آپارتمان و سایر اجزای آن ، تفکیک مشاعات از مفروزات ساختمان می باشد . مشاع بودن یا نبودن بالکن باید مشخص شود . محاسبه متراژ آپارتمان دوبلکس : در این گونه ساختمان‌ ها ، هر طبقه را ، به صورت جداگانه و مجزا محاسبه نموده و پس از آن مساحت هر دو طبقه با یکدیگر جمع شده و مساحت کلی به دست می‌ آید . محاسبه دیوار : دیوارهای مشترک بین هر دو واحد را ، به صورت مشترک نیز محاسبه می نمایند . مساحت بالکن : بالکن‌ هایی که ، دارای دو راه ورود عمومی و یک راه ورود به درون آپارتمان هستند ، جزو مشاعات محاسبه می‌ شوند . علاوه بر ، نحوه محاسبه متراژ بالکن در سند ، اطلاع از نکات و شرایط محاسبه متراژ آپارتمان و بالکن نیز بسیار حایز اهمیت و ضروری می باشد . در صورت عدم اطلاع از نکات این امر ، ممکن است فرد با ضرر و زیان سنگینی روبرو شود . همین امر ، مراجعه به یک مرجع معتبر جهت کسب راهنمایی و اطلاعات در مورد محاسبه متراژ آپارتمان و ملک از اهمیت فراوانی برخوردار می باشد . کلام پایانی با مراجعه به مجموعه املاک و مستغلات معتبر و با سابقه ، نحوه محاسبه متراژ بالکن در سند و متراژ آپارتمان امری راحت خواهد بود . مجموعه املاک آسمان هوم یکی از مجموعه‌های فعال و معتبر در امر خرید و فروش املاک و مستغلات پایتخت به شمار می رود . این مجموعه دارای کارشناسان با سابقه می باشد . با مراجعه به این کارشناسان شما می توانید تجربه خریدی امن و مطمین را ، داشته باشید . جهت کسب اطلاعات بیشتر می توانید به وبسایت مجموعه آسمان هوم مراجعه نمایید . بیشتر بخوانید: مشاعات ساختمان چیست ؟

درباره قوانین آپارتمان نشینی و ساعات سکوت شب چه می دانید ؟ افرادی که در یک مجتمع مسکونی زندگی می کنند ، باید قوانین و فرهنگ آپارتمان نشینی را رعایت کنند. برای داشتن یک محیط سالم برای زندگی ، لازم است که ساکنان آپارتمان ها ، باید ها و نباید ها و حسن همجواری را رعایت کنند . برخی از قوانین مربوط به آپارتمان نشینی ، در قانون پیش بینی نشده و توسط هیئت مدیره ساختمان های مسکونی ایجاد می گردد . این موارد از تنش ها و اختلافات احتمالی پیشگیری می کند ، موجب صلح و آرامش در ساختمان می شود . بیشتر بخوانید: خرید آپارتمان در دریاچه چیتگر ماده 59 قانون آپارتمان نشینی به چه موضوعی می پردازد ؟ ماده 59 قوانین آپارتمان نشینی و ساعات سکوت ، مواردی را توضیح می دهد ، که افراد ساکن در مجتمع مسکونی ملزم به رعایت آن هستند . اولین موضوعی که در این قانون مطرح می شود ، مسئله ی رعایت سکوت و عدم ایجاد سرو صدا در ساختمان های مسکونی می باشد . بر اساس قانون ماده 59 ، ایجاد مزاحمت های صوتی و هر گونه صدایی برای سایر همسایه در مجتمع ممنوع می باشد . بر اساس قوانین آپارتمان نشینی و ساعات سکوت شب ، همه افراد ساکن در آپارتمان ملزم به رعایت این قوانین هستند ، سرپیچی از این قوانین می تواند ، باعث پیگرد های قانونی برای افراد متخلف شود . قوانین آپارتمان نشینی و ساعات سکوت به چه مواردی می پردازد در قوانین آپارتمان نشینی و ساعات سکوت ، آمده است که در ساعات یک تا چهار بعد از ظهر همچنین در طی ساعات 9 شب تا 8 صبح از ایجاد هر نوع سر و صدا و آلودگی صوتی ، که موجب آزار اهالی ساختمان می شود اجتناب شود . ساعاتی از شبانه روز وجود دارد ، که افراد نیاز به استراحت دارند ، در این ساعات ساکنان آۀپارتمان ها لازم است مواردی مانند کاهش صدای وسایل صوتی و تصویری را رعایت نمایند . افراد مجاز هستند ، که صدای این وسایل را تا حدی بالا ببرند ، که در محدوده ی آپارتمان خودشان به گوش برسد . در برخی از اوقات شبانه روز ، علی الخصوص در تعطیلات که افراد بیشتر به استراحت می پردازند ، ایجاد صداهای ناهنجار در ساختمان های مسکونی ممنوع می باشد . البته انجام برخی از کارها اجتناب ناپذیر است ، که در این موقعیت می توانند با رعایت قوانین خاص فعالیت خود را انجام دهند . قوانین آپارتمان نشینی و ساعات سکوت ، مالکانی که که قصد ساخت ملک مسکونی دارند ، را ملزم می کند نسبت به عایق کردن بخش های مشترک ساختمان ، دیوارها و .... اقدام کنند ، به این ترتیب از انتقال هر نوع صدای ناهنجاری به درون ساختمان جلوگیری می گردد . در ساختمان هایی که قسمت کف آن ها ، با مترسال هایی مانند سرامیک ، کاشی وچوب پوشانده شده است ، لازم است برای جلوگیری از صداهای مزاحم ، بر اثر کشیده شدن اجسام بر روی سطح ، 75 درصد از بخش کف ساختمان با کفپوش ، موکت ، فرش و .... پوشیده شود . اهمیت حفظ آرامش و سکوت در یک مجتمع مسکونی رعایت قوانین آپارتمان نشینی و ساعات سکوت شب ، به حفظ آرامش و سکوت در ساختمان کمک زیادی می کند . با توجه به اینکه افراد زیادی در مجتمع های مسکونی زندگی می کنند ، نیاز به آرامش بیشتر احساس می شود . در صورتی که ، هر کدام از اهالی بخواهند سر و صدای اضافه ای ایجاد نمایند ، مطمئنا عدم توجه به ایجاد سر و صدا ، موجب می شود زندگی در این اماکن غیرقابل تحمل شود . بر اساس قوانین آپارتمان نشینی و ساعات سکوت می توانید ، با همسایه های متخلف برخورد داشته باشید . در ابتدای امر باید برای برخورد با چنین افرادی ، روش های مسالمت آمیز مانند گفتگو را امتحان کنید ، در صورت عدم توجه و عدم تغییر در رفتار آن ها ، لازم است مدیر ساختمان را در جریان امر قرار دهید . در صورتی که ، مشکل همچنان پابرجاست ، می توانید برای پیگیری این مسئله ، به مراجع قضایی مراجعه نمایید . از همسایه متخلف چگونه می توان شکایت کرد ؟ قوانین آپارتمان نشینی و ساعات سکوت ، افراد را از همسایه آزاری باز می دارد . نکته مهم ، که برخی از افراد از آن اطلاعی ندارند ، این است که همسایه آزاری به عنوان جرم محسوب می شود. در صورتی که همسایه ها با ایجاد صداهای ناهنجار ، آلودگی های صوتی مزاحمت ایجاد می کنند ، می توانید به سادگی از طریق مراجع قانونی ، آن ها را تحت پیگرد قرار دهید . قوانین آپارتمان نشینی و ساعات سکوت ، به شما اجازه می دهد ، زمانی که همسایه متخلف تذکراتی ، را که به صورت شفاهی مطرح می شود را نادیده گرفت ، قضیه را به شکل جدی پیگیری نمایید . در این نوبت با پلیس تماس بگیرید ، امکان دارد پلیس برای انجام تحقیقات مورد نیاز وارد عمل شود . بهترین زمان برای اطلاع دادن به پلیس 110 ، زمانی است که همسایه متخلف در حال نقض قانون و ایجاد سر و صدا است . ممکن است همسایه های متخلف ، نسبت به تذکرات پلیس نیز بی توجه باشند ، در این شرایط می توانید با تنظیم شکایت نامه ، به شورای حل اختلاف یا دادسرا مراجعه کنید . در صورت مراجعه به شورای حل اختلاف ، مشکل شما را مورد بررسی قرار داده از سوی شما اقامه دعوی می کنند . بیشتر بخوانید: گواهی پایان کار ساختمان چیست ؟ مراحل شکایت از سروصدای همسایه به چه صورت است ؟ بر اساس قوانین آپارتمان نشینی و ساعات سکوت ، افراد می توانند از همسایه های متخلف خود شکایت کنند . در اولین مرحله روند شکایت از همسایه متخلف لازم است ، که ادعای خود را برای دادسرا به اثبات برسانید ، که ایجاد آلودگی صوتی و سر و صدا از جانب آن ها ، موجب شده است ، زندگی عادی شما مختل شود . می توانید مدارکی دال بر اثبات ادعای خود به دادگاه ازائه بدهید . یکی از راهکارهای دیگر برای اثبات مدعای شما ، کمک گرفتن از همسایه ها است . آن ها می توانند به عنوان شاهد حرف شما را تایید نمایند . برای اینکه بتوانید به نتیجه برسید ، باید مدارک معتبری را ارائه کنید ، تا به این شکل بتوانید همسایه متخلف را محکوم نمایید . برای شکایت و رسیدگی به قوانین آپارتمان نشینی و ساعات سکوت ، لازم است به شورای حل اختلاف مراجعه کرده ، پس از تکمیل فرم درخواست با استفاده از مشخصات فردی ، آدرس طرفین دعوی را نوشته ، سپس به تشریح موضوع شکایت و دلایل مذکور بپردازید . تا به این شکل به پرونده شما رسیدگی شود . در موعد مقرر شاکی و متشاکی را به شورا فرا خوانده ، به بررسی مشکل آن ها می پردازند . سخن پایانی رعایت قوانین آپارتمان نشینی و ساعات سکوت ، لازمه ایجاد یک زندگی آپارتمان نشینی ، همراه با آرامش می باشد . گروه آسمان هوم با توضیح و تشریح حقوق افراد در زندگی آپارتمان نشینی ، قصد دارد آن ها را با قوانین و حقوق شان آشنا کند ، تا در صورت بروز مشکلی بتوانند از حقوق خود دفاع کنند . امیدواریم که مطالعه این مقاله ، برای افراد مفید واقع شود .

اختلاف قيمت زمين 1. در بيست سال پيش زمينى را به برادرم به مبلغ دوازده هزار و هشتصد و دو تومان فروختم كه مبلغ پنج هزار تومان را نقدى و بقيّه را بنا شد به صورت تدريجى پرداخت نمايد، زمانى مشخّص براى پرداخت باقى ثمن مقرّر نشده بود، در حال حاضر قيمت آن زمين حدود دو ميليون و پانصد هزار تومان است. خواستم نظر شرعى را در اين رابطه مرقوم فرماييد؟ ج. ترقّى ارزش زمين ضررى به صحّت معامله نمى زند و اگر تخلّف شرطى نشده باشد، فروشنده حقّى به جز دريافت باقى مانده ى ثمن معامله را ندارد، ولى براى تفاوت ارزش باقى مانده با روز ادا، احتياطا مصالحه نمايند. پشيمانى بايع بعد از گرفتن مقدارى از ثمن 2. مغازه اى را با قولنامه معامله كرده اند و بايع مقدارى از ثمن را هم نگرفته كه بقيه را در وقت تحويل مغازه و ثبت و سند بگيرد؛ ولى پس از مدتى بايع پشيمان شده و مغازه را هم تحويل نمى  دهد. آيا اين معامله لازم است؟ ج. اگر موجبات خيار از قبيل ظهور غبن و غيره نباشد، معامله لازم است و بايع حق فسخ ندارد، مگر آن كه اقاله كنند. پيش فروش آپارتمان و ساختمان 3. پيش فروش ساختمان يا آپارتمان توسط انبوه  سازان ـ كه هنوز وجود خارجى ندارند ـ تحت چه عقد شرعى واقع مى  شود؟ ج. اگر تحت عقد سلف باشد، با تمام شرايط آن جايز است. معامله وقف 4. شش دانگ مزرعه و قناتى در تاريخ 24/5/1315 به علت ضايع شدن، با اذن و دستور مرجع تقليد وقت مرحوم حضرت آية اللّه  العظمى آقاى حاج شيخ عبدالكريم حايرى ـ رحمه  اللّه  ـ به فروش مى  رسد و بيع صورت مى  گيرد. يك فقره چك بابت ثمن معامله از ناحيه خريدار تحويل اداره اوقاف وقت و متولى قرار مى  گيرد كه به رسم امانت تحويل اداره اوقاف مى  شود كه با هماهنگى با متولى، به خريدن زمين و آب مناسب، تبديل به احسن صورت گيرد كه نهايتا به علت نامعلومى تبديل به احسن صورت نمى  گيرد و خريدار هم با هزينه  هاى زيادى نسبت به عمران و آبادى مزرعه و قنات اقدام و پس از گذشت 63 سال فرزندان متولى مدعى ورثه خريدار شده و تقاضاى وقفيّت مزرعه فوق  الذكر نموده اند. لطفا مرقوم فرماييد: 1) آيا معامله فوق  الذكر با شرايط مذكوره صحيح است؟ 2) عدم اقدام اداره اوقاف يا متولى يا هردو براى تبديل به احسن، موجب بطلان معامله مى  شود يا نه يا اين كه صحّت معامله منوط به انجام تبديل به احسن است ولو اين كه از اوّل با قصد تبديل به احسن معامله صورت گرفته، ولى بعدا تبديل به احسن صورت نگرفته است؟ 3) نهايتا با توجه به مسايل ذكر شده، مزرعه فروخته شده به صورت ملك درآمده يا به علت تقصير مسؤولين وقت به وقفيّت باقى است؟ ج. بيع مذكور صحيح است و فروشنده ضامن وقف است، كه بايد آن را به قيمت روز آن را ادا و تبديل به احسن نمايد، واللّه  العالم. انتقال حق انشعاب آب، برق و... با منزل 5. در خريد و فروش خانه مسكونى، آيا حق انشعاب آب و برق و گاز و تلفن هم داخل در خانه  ى مورد معامله مى  باشد؟ ج. در صورتى كه هنگام معامله، اين حقوق ذكر شود، و يا عرفا اين حقوق با مسكن مورد معامله قرار گيرد، داخل است. بيع شرط 6. شخصى منزل خود را به بيع شرط مى فروشد، به اين صورت كه هر گاه بايع پول را پس داد معامله فسخ شود، آيا اين معامله صحيح است؟ ج. پس دادن بعدى، دليل بر فسخ است، به ترتيبى كه در بيع شرط مقرّر است. تعهّد يك جانبه 7. شخصى را مجبور كرده اند به اين كه متعهّد شود قطعه زمينى را به اشخاص ديگرى تمليك و واگذار نمايد. 1) تسليم زمين از طرف شخص متعهّد در صورتى كه با طيب نفس نبوده، صحت معامله را خدشه  دار مى  كند؟ 2) اين فرد مى تواند از تعهد اوليه عدول كرده و منصرف گردد؟ ج. تعهّد ابتدايى، اگرچه از روى اكراه و اجبار نباشد الزام آور نيست، ولى در صورتى كه عقد با شرايط خاصّ خود محقّق شده باشد و از روى اكراه و اجبار نباشد، طبق آن بايد عمل شود و لازم الوفاء است. 8. اينجانب زمينى را به كسى فروختم و او بعد از تحويل در آن تصرّف كرد. سپس عدّه  اى كشاورز زمين را از او گرفته و وى به دادگاه شكايت كرده و مى  گويد: زمين را به من برگردانيد، آيا وظيفه  ى حقير دادن وجه زمين است يا اصل آن؟ ج. وظيفه شما دادن اصل زمين است. معامله  ى صورى 9. اينجانب يك باب خانه ى ملكى خود را جهت انجام كارهاى بنايى و تعميرات و گرفتن وام به صورت صورى نه حقيقى به نام فرزندم كردم و اكنون عروسم، كه مقدار زيادى سكّه به عنوان مهر از پسرم طلب كار است، خانه را توقيف نموده كه حقّ خود را بگيرد، در حالى كه فاميل از معامله  ى صورى باخبر هستند و ثمن يا قبض و اقباضى هم صورت نگرفته است و من در آن ساكن هستم. لطفا حكم شرعى آن را بيان فرماييد. ج. حتى با فرض بخشش اگر قبض و اقباض صورت نگرفته، خانه ملك شماست، و از حيث فروش قصد جدى آن لازم است و از حيث موضوع محتاج به مرافعه است. خريد و فروش زمين، بدون تعيين حدود 10. آيا وكيل مى  تواند مقدارى از زمين هاى موكّل را بدون تعيين حدّ و حدود و بدون ذكر پلاك و بدون تعيين متراژ به نحو جزاف و بدون تحقّق اركان معامله، به خود منتقل كند؟ ج. با فرض جهالت مطلق، معامله باطل است و به خصوص اگر خلاف وكالت باشد معامله فضولى است، هر چند معلوم باشد. خانه  هاى خريدارى شده با سود بانكى 11. خانه  اى خريدارى شده است كه بخشى از قيمت آن سود بانكى بوده است، تكليف چيست؟ ج. اگر معامله  ى خانه نظير نوع معاملات به ثمن كلّى بوده، خانه را مالك است و مى تواند در آن تصرّف كند. زمين واقع شده در طرح 12. اگر بعد از وقوع معامله  ى زمينى، طرحى از طرف دولت بيايد و قسمتى از زمين از بين برود، آيا خريدار حق فسخ دارد؟ و آيا فروشنده ضامن است؟ ج. خير، نه خريدار حق فسخ دارد و نه فروشنده ضامن است، اگر به خريدار تحويل داده بوده است. 13. شهردارى خانه  هايى را كه در طرح باشند خراب مى  كند و بهايى هم به مالك مى  دهند، اما با قيمت روز بسيار متفاوت است و گاهى نقد هم نمى باشد و يا ملكى به آن ها مى دهد كه ارزش ملك قبلى را ندارد، آيا شرعا درست مى  باشد؟ ج. اگر با رضايت مالكين نباشد، حرام و غصب است. كشف معدن در ملك شخصى 14. در زمين هاى كشاورزى يا جايى كه ملك شخصى است و سند آن ملك به نام اوست، معدنى كشف مى  شود، آيا كشف اين معدن زمين ها را از ملكيت صاحبان آن خارج مى  كند؟ ج. خير. فروش زمين موات 15. زمين موات در چه صورتى قابل فروش خواهد بود و چه كسى حق احياى آن را دارد؟ ج. زمين موات را هر كس كه احياء كند مالك آن مى  شود، و حق فروش به غير دارد. تنظيم سند بدون حضور وكيل 16. كسى كه به دفترخانه مراجعه مى  كند، مى  گويد مالك فلان چيز است و مى خواهد شخصى را وكيل كند آن را بفروشد؛ آيا صاحب دفترخانه بدون احراز مالكيّت موكّل مى  تواند سند تنظيم نمايد كه معمولاً وكيل در دفترخانه حضور نداشته و فقط شخص موكّل بعد از تنظيم سند آن را امضا مى  نمايد؟ ج. بدون احراز ملك، آثار ملك مترتّب نمى  شود، مگر به صورت تعليق و دفترخانه آن چه را احراز كرده مى  تواند گواهى نمايد. هزينه  ى انتقال سند 17. پدر بزرگ اينجانب زمينى به مساحت 50 هكتار ـ كه متعلّق به پسرانش مى  باشد ـ حدود پنجاه سال قبل به نام پدرم سند كرده است. اكنون عموهايم خواهان سند چهار و نيم دانگ، از سند فوق مى  باشند. هزينه ى ثبت اسناد و ماليات و دارايى املاك بر عهده  ى چه كسانى مى  باشد؟ ج. در صورتى كه آن ها مالك باشند و درخواست ثبت سند دارند، تمام هزينه به عهده ى آن هاست، اگر عنوان ديگرى دخيل نباشد. امتناع فروشنده از وصول چك و انتقال سند 18. شركتى جهت تأمين خانه براى اعضاى خود زمينى را در سال 1369از شخصى به مبلغ دويست و شصت ميليون ريال خريدارى نمود. شصت ميليون ريال آن طى يك فقره چك در همان تاريخ به فروشنده داده شد كه در فروردين 1370 وصول كند و دويست ميليون ريال باقيمانده طى يك فقره چك ديگر به او تحويل شد تا طبق قرار بعد از تنظيم سند رسمى وصول گردد. البتّه ملك مورد معامله توسّط خريداران در حدّ نقشه  بردارى و ميخ كوبى به تصرّف درآمده است. امّا فروشنده از وصول چك اوّل و انتقال سند خوددارى كرده است. بفرماييد: 1) آيا اين معامله صحيح واقع شده است؟ ج. آن گونه كه مرقوم شده معامله صحيح است، ولى فروشنده در صورت غبن، خيار دارد. 2) مالك اين ملك در حال حاضر ـ شرعا ـ چه كسى مى  باشد؟ ج. ملك خريدار است. 3) بر فرض اين كه معامله صحيح و تمام بوده است و ملك متعلّق به خريداران باشد، خسارت ناشى از عدم انتقال سند رسمى از ناحيه  ى فروشنده به خريداران در اين مدّت 6 سال، به عهده  ى چه كسى مى  باشد؟ ج. بر عهده  ى فروشنده است. ميزان اعتبار شرعى سند 19. آن چه در حال حاضر شايع است آن است كه مردم در خارج از دفترخانه خريد و فروش مى  كنند و چون تنظيم سند بيع در دفترخانه، مستلزم پرداخت ماليات است، فروشنده را ملزم به تنظيم سند رسمى وكالت براى خريدار واقعى مى  نمايند، آيا اين گونه معاملات صحيح مى  باشد؟ ج. در هر صورت بيع شرعى ميزان است و سند، اعتبار شرعى ندارد، مگر در صورتى كه موجب اطمينان شود. 20. هفت سال قبل زمين كشاورزى خود را به شخصى فروختم، در هنگام فروش قيد شد هر گاه پشيمان شدم، دو برابر پولى را كه در ازاى قيمت زمين گرفته  ام بپردازم. اكنون حاضرم دوچندان بپردازم و زمين را مال خود نمايم؛ حكم مسأله را بيان فرماييد؟ ج. اگر شرط مزبور براى فشار بر فروشنده بوده است كه اگر فسخ كند مبلغ بيشترى بدهد، نه براى توسعه و نفع او ـ كه اگر زمين گران شد فسخ كند و قيمت كمتر از ارزش فعلى را بدهد ـ ، فروشنده نمى  تواند فسخ كند. ادعاى ثلث بودن ملك 21. فردى ملكى را طبق قوانين رسمى خريده، در حالى كه فروشنده نيز از ديگرى خريده و هم چنين آن فروشنده از ديگرى و لكن شخصى ادّعا مى كند كه اين ملك در حدود هفتاد سال قبل، ثلث بوده است، ولى مدرك صحيحى ندارد؛ حكم مسأله را بيان فرماييد؟ ج. تا اين شخص به وجه شرعى ادعاى خودش را اثبات نكند، ملك را نمى تواند از دست طرف مقابل بگيرد و نزاع و اختلاف، نياز به مرافعه ى شرعيّه دارد. اعتبار قيمت فعلى در سرقفلى 22. مستأجرى كه موقع اجاره، سرقفلى پرداخت كرده، آيا پس از تمام شدن مدّت، مستحقّ همان مبلغى است كه داده يا استحقاق سرقفلى زمان تحويل را دارد؟ ج. ميزان قسمت فعلى است و مستأجر مى تواند به قيمت روز بگيرد، ولى بنابر احتياط واجب در سرقفلى مصالحه نمايند. 23. شخصى سرقفلى مغازه اى را به صورت قسطى به مبلغى خريده و چند قسط آن را هم داده است، بعد از 6 ماه مغازه را هم تصرّف كرده، صاحب ملك مى گويد به اين مبلغ سرقفلى راضى نيستم و بيشتر مى خواهد، آيا او در اين بيع، حق فسخ دارد؟ ج. سرقفلى مانند شرط در ضمن عقد اجاره است كه در صورت صحّت اين معامله، فروشنده حق فسخ ندارد. اقرار به فروش سرقفلى 24. شخصى چند سال قبل از فوت خود به صورت شفاهى در نزد برادران و فاميل نسبى خود فروش نصف سرقفلى مغازه  اى را به شريك خود ـ كه برادرش مى  باشد ـ اقرار مى  نمايد و خريدار ـ يعنى صاحب نصف ديگر سرقفلى ـ ظرف چهار سال نسبت به پرداخت ثمن، اقدام مى نمايد كه پس از دو سال سپرى شدن از فوت فروشنده، خريدار ثمن مورد معامله را به قيّم صغير (همسر متوفّى) پرداخت مى  كند: 1) آيا اين معامله صحيح است و نياز به تنفيذ صغير ورثه دارد يا نه؟ ج. اگر معلوم يا ثابت شود شرعا معامله واقع شده، صحيح است، اگر به صورت غير بيع بوده يا به نحو شرطى كه شرعا صحيح باشد، و نياز به تنفيذ ورثه ندارد، ولى تفاوت قيمت از زمان خريد تا زمان پرداخت بايد مورد نظر قرار گيرد، اگر تفاوت ارزش، فاحش و غير مترقّب بوده است. 2) شهادت فاميل نسبى در اين خصوص از چه اعتبارى برخوردار است؟ ج. اگر يقين به معامله نيست، بايد شرايط شهادت از جمله عدالت در شهود باشد و در هر صورت، اختلاف بايد نزد حاكم شرع حلّ و فصل شود. اختيارات واسطه در فروش 25. شخصى منزلى را در اختيار كسى قرار مى دهد كه برايش بفروشد، او آن را به قيمت 10 ميليون تومان مى فروشد ولى به مالك 300 هزار تومان كمتر مى دهد و به وى هم نمى گويد، آيا اين كار صحيح است؟ ج. عمل او حرام و ضامن است. حق دلالى بنگاه  هاى معاملاتى 26. بعضى از بنگاه  هاى معاملاتى بعد از تحقق معامله از طرفين معامله، مبلغ زيادى حق كميسيون مى  گيرند، در حالى كه متعاملين راضى نيستند و با اجبار آن را پرداخت مى  كنند اين مسأله شرعا چه صورتى دارد؟ و اگر معامله باطل باشد، چه حكمى دارد؟ ج. اين مزد دلالى است كه مى توانند از اوّل بر مبلغى توافق بكنند و اگر نكردند، اجرة المثل ثابت مى  شود و اگر متعارف در ثبوت مزد دلالى، تمام شدن معامله به نحو صحيح است، معامله  ى باطل، حقّ دلالى ندارد. فروش منزل توسط دو بنگاه 27. اگر شخصى به دو بنگاه معاملاتى اختيار دهد تا منزل او را بفروشند و هر دو بنگاه در يك زمان با تفاوت قيمت منزل مسكونى را بفروشند، در اين صورت معامله كدام يك از آن ها صحيح است؟ ج. اختيار با مالك منزل است. منبع : اختبار